|
江洲镇位于鄂赣皖三省交界、长江中游四面环水的江新洲岛，用村民的话来说，这里像是一个“脸盆”，承接着长江上下游的压力。1998年，洪水从江洲镇洲头渡口决堤，曾淹没岛上4万余人的家园。那是他们最惨痛的记忆。 于是，本着求真务实的精神，我们立刻联系到了这位上赶着要“发霉苹果”的博士果菌王（应本人要求，此处使用化名），问了问他苹果里的蘑菇到底是什么，研究做得怎么样了，能不能发SCI，是不是可以靠苹果菌博士毕业了，以及论文致谢里要不要感谢广大网友。 作者：沈卓玄
图片来源：图虫创意 房地产是一场考验耐力和定力的长跑，面对行业的新常态，唯有审时度势、精准发力，房企才能在保持稳健的同时，找到一条前进的坦途。 8月20日，保利发展发布2024年半年度报告，上半年，保利发展实现营业收入1392.49亿元，归属于上市公司股东的净利润74.20亿元，实现签约金额1733.36亿元，稳坐“销冠”之位。 随着房地产进入深度调整期，房企排名迎来了一场大洗牌。凭借多年坚持战略、坚持创新构建的安全“护城河”，在这一轮行业周期中，保利发展充分展现出抵御风险的韧性，自2023年起市场排名升至行业第一。 在当日下午举行的2024年半年度业绩说明会上，保利发展管理层透露，下半年，公司仍将贯彻落实既定的战略方针，稳经营、提质效，持续推进系统性体系化建设，提高公司发展质量。 审时度势，销售精准发力 截至6月30日，销售金额迈入千亿的房企仅有6家，分别是保利发展、中海地产、万科、绿城中国、华润置地和招商蛇口，其中，排名第一的保利发展实现签约金额1733.36亿元，而招商蛇口为1009.5亿元。 保利发展的相关销售成绩得益于保利的销售策略。管理层透露，面对市场的快速下行，上半年，公司采取了两大举措进行应对。 一方面，把握二季度以来政策频出、客户来访热情高涨的市场窗口，积极加大推货力度，二季度推货1254亿元，环比一季度增长181%；另一方面，坚定贯彻落实去库存策略，通过总部和一线人员两级联动，根据政策热点，加强综合去化举措。 根据中指监测，上半年全国有约180省市（县）出台政策超360条。第二季度，全国范围内多个一二线城市迎来重磅政策，紧跟着央行“517政策”之后，纷纷取消首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，同时，调整个人住房贷款最低首付款比例，首套最低15%，二套最低25%。 政策对市场情绪产生较大提振效果，保利发展借力打力，成为少数扭转销售金额下滑趋势的房企。报告显示，二季度，保利发展实现销售金额1104 亿元，环比一季度增长 75%，其中，清明节、劳动节、端午节等三个二季度主要节假日，实现认购金额将近20亿元，同比提升23%。 由于去化效果明显好于百强房企，保利发展的市场占有率相较2023年底提升0.06个百分点至3.68%。其中，38个核心城市销售贡献同比提升 2 个百分点至 89%，市场占有率亦提升 0.3 个百分点至 7.1%。 细分来看，在报告期内，在38 个核心城市中，保利发展于32个城市市占率排名前五，11 个城市市占率排名第一，尤其是广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等 8个城市，占有率突破了15%。 “双力”保驾护航，引领品质时代 实际上，保利发展之所以在购房决策趋于理性的时期仍能成为许多买家的选择，除了公司的营销策略精准踩点，还在于选址力和产品力的保驾护航。 上述38个核心城市是保利发展多年来长线耕耘的城市，具有较强的经济基础和置业需求，在房地产调整期，市场分化明显，核心城市的核心地段成为购房者的焦点。 上半年，土地市场整体供应缩量，保利发展在原来的投拓基础之上，进一步采取择优拓展、优中选优的投拓策略，一共拓展12个土地项目，均位于38个核心城市，总计容面积116万平方米，权益地价109亿元，总地价126亿元。 截至2024年6月30日，保利发展的土地储备计容建面 7140 万平方米，其中，核心 38 城面积储备占比约7成、三四线占比不到3成，基本分布在粤港澳大湾区和长三角等经济活跃、人口持续流入的区域。 产品力亦是保利发展的护城河。目前，保利发展已构建了完善的“人文社区”产品品牌服务体系，形成“天悦人和”三大产品系十二大子品牌，致力于打造绿色、健康、安全、便捷的生活体验，引领高质量发展的品质时代。 保利发展2023年至今新获取项目中，超过 75%的项目打造为“天悦和”产品系，该产品系均以“所见即所得”全维实景呈现，打造了保利的产品品牌标识，产品品质不断提升，综合产品力位列全国前三，多家机构测评品牌传播力全国第一。 现金流宽裕，彰显稳健底色 在有效的销售投资管理、负债结构优化和融资安排的综合助力下，保利发展现金流整体保持合理充裕。 保利发展融资渠道保持通畅，报告期内，实现新增负债 938 亿元，累计净增有息负债 193 亿元。与此同时，保利发展发挥信用优势，加大直接融资比重，直接融资金额达到 199 亿元，占新增融资的21%，由此，直接融资比重提升至17.82%，相较年初增加1.52个百分点。 债务结构因之得以持续优化，报告期末，保利发展一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99个百分点；三年以上到期的有息负债占比33.12%，较年初提升1.52个百分点。 得益于稳健的财务表现，保利发展的融资渠道进一步扩宽，公司的债务结构还有望再次提升。今年8 月，保利发展已获批注册100 亿元公司债券，并推出了95 亿元向特定对象发行可转换公司债券方案。 其中，于8 月19 日发布的《向特定对象发行可转换公司债券预案》显示，保利发展计划向不超过35 名（含）特定对象，发行总额不超95 亿元（含）可转债，债券期限为6 年。若可转债成功发行，可继续提升保利发展的直接融资占比，同时亦有望增厚该司的净资产。 为保证现金流安全，保利发展还对销售回笼进行了有效的管理。受二季度销售占比高、当期回笼周期短的影响，报告期内，保利发展累计实现回笼金额 1466 亿元，回笼率 84.6%，随着银行按揭的持续放款，全年签约回笼率有望稳步提升。 报告期末，保利发展现金余额1464亿元，占总资产10%以上，并表口径已售待回笼资金（含销项税）1033 亿元。 保利发展在手现金充裕、信用状况良好，通过公司经营便能实现自我“造血”，足以应对市场的诸多不确定性，具备穿越周期的抗风险能力。 管理层称，未来，公司将持续做好经营，保持稳健现金流。 在诸多经营管理举措的支持下，保利发展“三道红线”指标维持全线绿档。截至6月末，保利发展扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22。 保利发展核心优势持续巩固，在众多房企中表现突出，获得多家研究机构支持。光大证券发布研报称，保利发展销售稳健，土储积极调仓升级，央企信用优势显著互联网配资网站，看好公司作为行业龙头的未来发展空间，维持“买入”评级。此外，招商证券在研报中表示，保利发展具备穿越周期的能力，若行业右侧出现其仍是竞争格局改善的核心受益标的，维持“强烈推荐”评级。 |
